주택재건축 공동사업의 구성원 각자에게 분배되는 1주택이 총수입금액에 포함되는지 여부

재건축조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우, 아래 우리청의 기존 해석사례를 참조하시기 바랍니다. ○ 서면1팀-1499, 2007.10.31. 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것임. ○ 소득46011-2458, 1999.06.30. 재건축조합이 신축한 아파트를 조합원이 각 1세대를 취득하고, 잔여세대 및 상가를 분양하는 경우에 조합원이 취득하는 1주택의 가액은 재건축조합의 총수입금액에 산입하지 아니하는 것입니다. 1. 사실관계 ○ 서울 △△구 △△동 ○○빌라 소유자 28명을 구성원으로 기존 주택 중 일부를 출자하여 다음과 같은 조건으로 주택신축판매업을 공 동으로 영위하고자 함 | - 공동사업 목적 공동사업의 목적은 △△동 소재 ○○빌라를 철거하고 새로운 주택을 신축하여 공동소유자 각자 1개의 주택을 가져가고 나머지 주택은 일반 분양 할 것을 목적으로 한다. - 공동사업 대상 주택 지분제 방식으로 신축된 주택 중 공동사업자 각자가 가져가는 1주택은 공동사업과 별도로 공동사업자가 개별 신축하는 것으로 공동사업에서 제외하며, 일반분양주택만 공동사업 대상 주택으로 한다. | 2. 질의내용 공동사업의 약정으로 신축주택 중 공동사업자 각자가 가져가는 1주택( 국민주택 초과 규모)은 공동사업에서 제외한다는 규정을 하 는 경우에 각자가 가져가는 1주택에 대해서 종합소득세가 과세되 는지 3. 관련법령 및 해석사례 등 ○ 소득세법 제2조 【납세의무】 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개인은 이 법에 따라 각자의 소득에 대한 소득세를 납부할 의무를 진다. 1. 거주자 ③ 「국세기본법」 제13조제1항 에 따른 법인 아닌 단체 중 같은 조 제4항에 따른 법인으로 보는 단체(이하 "법인으로 보는 단체"라 한다) 외의 법인 아닌 단체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에 주사무소 또는 사업의 실질적 관리장소를 둔 경우에는 거주자로, 그 밖의 경우에는 비거주자로 보아 이 법을 적용한다. ○ 소득세법 시행령 제3조 의 2【거주자 또는 비거주자로 보는 단체의 구분】 법 제2조제3항에 따라 거주자 또는 비거주자로 보는 법인 아닌 단체에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 법을 적용한다. 1. 구 성원 간 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있거나 사실상 이익이 분배 되는 것으로 확인되는 경우에는 해당 구성원이 공동으로 사업을 영위하는 것으로 보아 구성원별로 과세 2. 구성원 간 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있지 않거나 확인되지 않는 경우에는 해당 단체를 1 거주자 또는 1 비거주자 로 보아 과세 ○ 소득세법 제2조 의 2【납세의무의 범위】 ① 제43조에 따라 공동사업에 관한 소득금액을 계산하는 경우에는 해당 공동사업자별로 납세의무를 진다. 다만, 제43조제3항에 따른 주된 공동사업자(이하 이 항에서 "주된 공동사업자"라 한다)에게 합산과세되는 경우 그 합산과세되는 소득금액에 대해서는 주된 공동사업자의 특수관계인은 같은 조 제2항에 따른 손익분배비율 에 해당하는 그의 소득금액을 한도로 주된 공동사업자와 연대하여 납세의무를 진다. ○ 소득세법 제43조 【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】 ① 사 업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 "출자공동사업자"라 한다)가 있는 공 동 사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 " 공동 사업장"이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금 액을 계산한다. ② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 "공동사업 자" 라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경 우 에는 지분비율을 말한다. 이하 "손익분배비율"이라 한다)에 의하 여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한 다. ③ 거 주자 1인과 그의 대통령령으로 정하는 특수관계인이 공동사업자 에 포함되어 있는 경우로서 손익분배비율을 거짓으로 정하는 등 대 통령 령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 그 특수관계인의 소득금액은 그 손익분배비율이 큰 공동사업자(손익분배 비율이 같은 경우에는 대통령령으로 정하는 자로 한다. 이하 "주 된 공동사업자"라 한다)의 소득금액으로 본다. ○ 소득세법 제87조 【공동사업장에 대한 특례】 ① 공동사업장에서 발생한 소득금액에 대하여 원천징수된 세액은 각 공동사업자의 손익분배비율에 따라 배분한다. ② 제 81조제1항, 제3항부터 제7항까지 및 제9항부터 제11항까지의 규정 과 「국세기본법」 제47조의5 에 따른 가산세로서 공동사업장에 관련되는 세액은 각 공동사업자의 손익분배비율에 따라 배분한다. ③ 공동사업장에 대해서는 그 공동사업장을 1사업자로 보아 제160조제1항 및 제168조를 적용한다. ④ 공 동사업자가 그 공동사업장에 관한 제168조제1항 및 제2항에 따른 사업자등록을 할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동사 업자 (출자공동사업자 해당 여부에 관한 사항을 포함한다), 약정한 손 익분배비율, 대표공동사업자, 지분·출자명세, 그 밖에 필요한 사항을 사업장 소재지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. ⑤ 제 4항에 따라 신고한 내용에 변동사항이 발생한 경우 대표공동사업자 는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 변동 내용을 해당 사업장 소 재지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. ⑥ 공동사업장에 대한 소득금액의 신고, 결정, 경정 또는 조사 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액 의 합계액으로 한다. ② 제 1항의 경우 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다. ③ 총 수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 조심2011서3500, 2012. 11. 1. 공동사업자에 해당하는 재건축조합의 경우 각 조합원별 지분이나 손익 분배비율에 따라 분배되었거나 분배될 금액을 종합소득 수입금액에 포함하는 것이 타당한 점, 시공사인 OOO건설이 재건축아파트를 신 축 하고 공사비와 공사에 따른 이윤 등을 일반분양분의 수입금액과 조 합원 분담금 등으로 수령한 것이 분양주체로서 분양 수입을 올린 것이라고 보기 어려운 점, 등기부등본상 재건축아파트 중 일반분양분이 OOO건설의 명의가 아닌 재건축조합 명의로 소유권보존등기 된 사실에서 분양주체를 재건축조합으로 보는 것이 타당한 점, 재건축아파트 공사계약이 사실상 지분제 방식이라 하더라도 재건축아파트 전체로 보면 일반분양과 관련하여 발생한 수입금액만큼 재건축조합원인 청구인들 이 부담하여야 할 공사비가 경감되는 방식 으로 동 수입금액이 청구인들 을 포함한 조합원들에게 분배되었다고 보는 것이 합리적인 점(대법원 2010.6.10. 선고 2007두19799 판결 참조)을 고려하면 처분청의 청구인 들에 대한 이 건 종합소득세 부과처분은 타당하다고 판단된다 ○ 조심2011서3441, 2012. 11. 21. 공 동사업자에 해당하는 재건축조합의 경우 각 조합원별 지분이나 손익 분배비율에 따라 분배되었거나 분배될 금액을 종합소득 수입금액에 포 함하는 것이 타당한 점, 시공사인 보광종합건설이 재건축아파트를 신축 하고 공사비와 공사에 따른 이윤 등을 일반분양분의 수입금액과 조합 원 분담금 등으로 수령한 것이 분양주체로서 분양수입을 올린 것이라고 보기 어려운 점, 등기부등본상 재건축아파트 중 일반분양분이 보광 종 합건설의 명의가 아닌 재건축조합 명의로 소유권보존등기 된 사실에서 분양주체를 재건축조합으로 보는 것이 타당한 점, 재건축아파트 공사계약이 사실상 지분제 방식이라 하더라도 재건축아파트 전체로 보면 일반분양과 관련하여 발생한 수입금액만큼 재건축조합원인 청구인들 이 부담하여야 할 공사비가 경감되는 방식으로 동 수입금액이 청구인들 을 포함한 조합원들에게 분배되었다고 보는 것이 합리적인 점(대법원 2010.6.10. 선고 2007두19799 판결 참조)을 고려하면 처분청의 청구인 들에 대한 이 건 종합소득세 부과처분은 타당하다고 판단된다(조심2011서3500, 2012.11.14. 같은 뜻임) ○ 국심2007중4008, 2008. 06. 30. 관련법령상 조합과 청구인을 포함한 조합원 모두를 공동사업장 또는 공동사업자로 보아 소득세를 부과하도록 규정하고 있고, 재건축사업 의 방식을 보면 청구인인 조합원은 토지를 제공하면서 조합의 승인 및 건축사업계획승인, 일반분양가액 심의요청 등 주택의 신축 및 분양 등 일련의 과정을 조합이 주체가 되어 진행하고, 시공법인인 ○○공영은 제공된 토지위에 단지 설계된 대로 재건축아파트를 신축하고 그에 따 른 공사비와 공사에 따른 이윤 등을 일반분양분의 수입금액과 조합원분 담금 등으로 수령한 것에 불과한 것으로 보이는 점과 쟁점분양소득금액이 청구인들이 아닌 ○○공영 에게 귀속되었다고만 주장하고 있을 뿐 쟁 점 분양소득금액이 ○○공영에게 귀속 되었다고 볼 만한 객관적인 증빙을 제기하지 못하고 있는 점 등으로 볼 때 일반 분양분에서 발생된 쟁점 분양소득금액은 결국 조합 및 청구인들인 조합원들의 소득을 구성하 는 것으로 보는 것이 실질과세원칙에 부합한다고 보이므로 쟁점분양소득금액의 귀속자는 청구인들이 아니라 ○○공영으로 보고 과세하여야 한다는 청구인들의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다 ○ 국심1999서0839, 2000. 02. 12. 주택조합의 사업을 비수익사업(조합원에 대한 아파트 분양)과 수익사업 (비조합원에 대한 상가와 아파트 분양)으로 구분하는 경우에 거주자 의 소득금액 계산시 그 총 수입금액은 거주자의 사업소득을 구성하는 수 익 사업으로부터 발생한 수입금액의 합계액을 의미하는 것이므로 주택조 합의 사업소득금액의 계산은 수익사업으로서 비조합원에게 분양한 상가와 아파트 분양수입금액만을 총수입금액으로 하고 이에 대응하는 필요경 비를 차감하여 계산하는 것이 타당하므로 이렇게 산출된 소득금액을 각 조 합원 지분별로 안분하여 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다. 다만, 쟁점조합의 조합원중 일정규모 이상을 분양받은 조합원이 각자 부담한 초과 부담금 2,088,564,678원은 그 부담한 조합원 개개인의 입 장 에서 보면 자기의 자산인 기준평수를 초과하는 면적을 취득하는 대가 로 지불한 일종의 추가 출자금의 성격이라 할 것으로서 그것이 조합원 개개인의 소득금액을 구성하는 것은 아니므로 초과부담금 2,088,564,678 원을 조합원의 소득으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 있 는 것으로 판단된다. ○ 심사소득2007-0221, 2007. 12. 17. 일반적으로 재건축조합은 재건축사업비를 조달하기 위하여 조합원들이 내는 부담금 외에도 재건축사업에서 발생되는 여분의 아파트 등을 분 양 하여 그 분양수입으로 공사 사업비를 충당하고 있으며, 쟁점재건축조 합과 시공사가 체결한 쟁점공사계약서에 의 하면, 공사금액은 조합원 분담 금의 합계액과 잔여시설물 분양금액의 합계액에서 사업비를 공제한 금액으 로 하기로 약정하였음이 확인되는 등 쟁점재건축사업의 경우 아파트 등 을 일반분양하여 얻은 이익은 각 조합원이 분담할 건축비용에 충당된 것 으로 보이는 바 일반분양하여 얻은 이익금을 분배받지 않았다 하더라도 각 조합원은 실질적으로 건축비 경감액 만큼의 이익을 분배받은 것으로 보아야 하므로 그 사업소득은 조 합원인 청구인 등에게 귀속되며, 단 지 시공회사는 쟁점재건축조합에 건설용역을 제공하고 그 용역제공의 대 가에 대하여 법인세 납부의무만 있을 뿐이므로 청구인의 주장은 이유가 없 는 것으로 판단된다.(같은뜻 : 국심2001서2052,2001.10.09) ○ 소득세과-1079, 2010. 10. 19. 귀 질의의 경우 기존 해석사례(서면1팀-490, 2005.05.09.) 및 (서면1팀-1035, 2005.09.02.)를 참조하시기 바랍니다. ○ 서면1팀-490, 2005.05.09. 2인 이상의 공동주택 소유자들이 기존주택을 철거하고 당해 토지에 주택을 신축함에 있어 자가사용하는 1주택을 제외한 잔여주택을 일 반인 에게 분양하거나 시공사에게 공사비로 대물변제하는 경우 대물변제 한 분양건물에 상당하는 금액은, 소득세법 제24조 제1항 의 규정에 의하 여 일반분양하는 잔여세대의 아파트 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하여 당해 공동사업의 소득금액계산상 총수입금액에 산입하는 것 임. ○ 서면1팀-1035, 2005.09.02. 공동사업자에 해당하는 재건축주택조합의 경우 소득세법 제2조 및 같은 법 제43조의 규정에 의하여 각 조합원별 지분 또는 손익배분 이 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 조합원별 로 소득세 납세의무를 지는 것임 ○ 소득46011-51, 1999. 09. 17. 재 건축주택조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔 여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원 으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급하는 금 액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 건설비의 부 족으로 각 조합원이 부담한 분담금은 추가출자금으로서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것입니다 ○ 서면1팀-1499, 2007. 10. 31. 재 건축조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세 대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 이때 재건축완 공 후 조합원이 계약을 하지 아니한 경우 동 재건축조합의 조합원으로 볼 수 있는지 및 미계약 조합원 아파트를 일반분양분 총수입 금액으 로 보아야 하는지 여부는 당해 재건축조합 규약 및 공사계약서와 잔여 재산 분배 등 여러 가지를 종합적으로 조사ㆍ확인하여 사실판단 할 사항 임. ○ 서일46011-10229, 2003. 02. 28., 제도46011-10570, 2001. 04. 13. 재건축조합의 총수입금액 계산시 조합원이 자기지분에 상당하는 아파트를 분양 받으면서 납부한 추가부담금은 소득세법 제24조 제1항 의 규정에 의한 총수입금액에 해당하지 않는 것이나, 자기지분 초과분에 대해 조 합원으로부터 별도로 받는 대금은 총수입금액에 산입하는 것임. ○ 제도46011-10615, 2001. 04. 16. 공 동사업자 각자가 거주할 목적으로 사용하는 1주택은 당해 공동사업장의 소득금액 계산시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것입니다. ○ 소득46011-2458, 1999. 06. 30. 재건축조합이 상가 등을 신축하여 분양하는 경우에는 그 대표자 명의로 사업자등록을 신청하는 것이며, 당해 조합이 신축한 아파트를 조합원이 각 1세대를 취득하고, 잔여 세대 및 상가를 분양하는 경우에 조합원이 취 득 하는 1주택의 가액은 재건축조합의 총수 입금액에 산입하지 아니하는 것입 니다. ○ 소득46011-1778, 1996. 06. 20. 1. 재 건축주택조합의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하 는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지 급받는 금액 및 상가등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 필요경비는 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 하는 것임 2. 이 때에, 일반분양하는 아파트에 대하여는 건설업(주택신축판매업)으로, 상 가 등에 대하여는 부동산매매업(상가 면적이 일반분양하는 잔여 세대 아파트 면적의 100분의 10 이하인 경우에는 건설업)으로 소득세를 과세하는 것임